|
- Dražby - Nová Včelnice -
ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitosti čp. 195 ( kino či divadlo, kavárna, byt ) v obci a kat. území N o v á V č e l n i c e, okres Jindřichův Hradec. Objednatel posudku: AB - RAKO s.r.o. nám. Míru čp. 140/I 377 01 Jindřichův Hradec
Účel posudku: zjištění ceny nemovitosti pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., podle stavu ke dni 6.5.2004 posudek vypracoval: Rudolf Vondruš Sládkova ul. 881/II 377 01 Jindřichův Hradec tel.: 384 322 340 , 602 133 836 e-mail: Rudolf.Vondrus@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Jindřichově Hradci 11.5.2004
A. Nález 1. Znalecký úkol ocenit nemovitost dle vyhlášky 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: čp. 195 Adresa nemovitosti: Nádražní čp. 195 378 42 Nová Včelnice Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Katastrální území: Nová Včelnice Počet obyvatel: 2 467 Základní cena stavebního pozemku: 45,88 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.5.2004 za přítomnosti správce konkurzní podstaty pana Martina Melouna . 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN - LV č. 1099 ze dne 3.5.2004 Kat. úřadu v J.Hradci - kopie katastrální mapy v měř. 1:2000 - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - informace a údaje zjištěné na Stavebním úřadě v Nové Včelnici - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém - žádné další doklady nebyly předloženy 5. Vlastnické a evidenční údaje Teubner Jan ( 650420/1671 ) 6. Dokumentace a skutečnost projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává podle zaměření zjištěném na místě samém a podle údajů získaných.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost čp. 195 se nachází v zastavěné části města Nová Včelnice na nároží ulic Nádražní a U nádraží za žel. přejezdem při příjezdu od J.Hradce. Nemovitost je přístupná z obou ulic, do Nádražní ulice která je původní hlavní průjezd města jsou situovány venkovní schody pro východ z kina a jeviště na pozemek parc.č. 194/10 kde se dále oceňují venkovní úpravy a porosty , z ulice U nádraží která je rovnoběžná s žel. tratí J.Hradec - Obrataň je situován vchod do kavárny a bytu ( část živ. plochy v rozsahu dle snímku je oceňována ) . Vlevo od konce budovy bytu k nemovitosti čp. 194 jsou situována vrata pro vstup na pozemek který patří k nemovitosti a je oceňován, zároveň však je z tohoto pozemku vstup do čp. 194 a dalšího RD na dvorku. Na tomto pozemku byl vybudován septik pro čp. 195 vč. kanalizace. Před domem čp. 194 a menší části vrat je situována studna, která není oceňována, dle LV část B1 však je pro vlastníka čp. 195 zapsáno jiné právo - Věcné břemeno braní vody. Budova čp. 195 je napojena na obecní vodovod, kanalizaci, rozvod NN a státní telefon. Je možnost napojení na zemní plyn jehož potrubí vede v Nádražní ulici. Nemovitost je dále napojena vrchním vedením na dálkový rozvod tepla ze sousedního kovozávodu. Nemovitost je částečně podsklepená, přízemní a částečně dvoupodlažní. Naposledy byla užívána jako kino a divadlo, kavárna ve dvou částech a byt. Stáří nemovitosti není doloženo, předpoklad více než 100 let, v roce 1920 byla přestavena na hotel s ubytováním, v roce 1952 vyhořel sál, následně kolem roku 1953 proběhla přestavba na Dům odborů Partex, na začátku 80 let byla přistavěna sociální zařízení do dvora a v patře. Nemovitost již není cca 8 let v provozu, tech. stav instalací není doložen, do objektu vnikaly nepovolané osoby které rozkrádaly a ničily zařízení, ve dvorní části sedlového krovu nad sálem chybí část střešní krytiny, do objektu tedy zatéká a je poškozován i povětrnostními vlivy. 8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Budova b) Venkovní úpravy b1) Plotová vrata b2) Živičná plocha b3) Betonová mazanina b4) Terasa b5) Venkovní schody b6) Septik b7) Kanalizační šachta b8) Přípojka kanalizace c) Porosty c1) Porosty d) Pozemky d1) Pozemky
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a1) Budova - § 3 Budova je částečně podsklepená, přízemní a částečně dvoupodlažní. Zařazení typ “D” kulturní účely. 1. PP je situováno ve dvou částech. 1. část je přístupná bočním vchodem a zahrnuje prostory kotelny a sklep sudových nápojů s navážením po vnitřní šikmé chodbě k terénu až nízké pro navážení, vyústění vlevo u hlavních schodů. 2. část je přístupná z maskérny vedle jeviště a zahrnuje 2 prostory pod jevištěm. 1. NP je členité, zahrnuje samostatný vstup do bytu ( v době prohlídky nepřístupný ), dále boční vstup, vlevo je šatna, vpravo kavárna a výčep, sklad lihovin, místnost ozvučení sálu, sklad a sociální zařízení. Další prostor kavárny s okny na dvorek, místnost maskérny , jeviště, kinosál nebo divadelní sál, východ. 2. NP je přístupné hlavním schodištěm, navazuje zleva promítací kabina, kancelář, klubovna, kancelář kina, sklad a klubovna nad bytem. Ze schodiště navazuje šatna, sociální zařízení, galérie sálu a 2 místnosti pod pultovým krovem. Na hlavní schodiště navazuje přístup do půdního prostoru nad boční částí a v úrovni podlahy snížená část podlahy nad stropem sálu. Tento zvětšený prostor krovu byl využit ke skladování divadelních kulis. Původní stáří objektu kolem 100 let, rekonstrukce v roce 1954, přístavby ve roce 1982. Nemovitost vyžaduje urychlené opravy, instalace jsou mimo provoz, opotřebení jednotlivých konstrukcí je vypočteno analytickou metodou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: D. kulturní účely Svislá nosná konstrukce: zděná Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.16.3..1 Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Obestavěný prostor:
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 611,- Kč/m3 Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9363 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,8850 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,8564 Polohový koeficient K5 (příl. č. 13 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 35 - dle SKP): * 1,7470 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 36 - dle obce a účelu užití): * 0,3760
Základní cena upravená = 1 142,85 Kč/m3 Plná cena: 5 358,04 m3 * 1 142,85 Kč/m3 = 6 123 436,01 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 71,5973 % Úprava ceny za opotřebení - 4 384 214,85 Kč
Budova - zjištěná cena = 1 739 221,16 Kč b) Venkovní úpravy b1) Plotová vrata - § 10 Plná plechová vrata vel. 3,0/2,0 bm. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč/ks = 3 700,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 13 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 35 - dle SKP): * 1,6790 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 36 - dle obce a účelu užití): * 0,3760
Plná cena: = 2 335,82 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 40 = 50,000 % - 1 167,91 Kč
Plotová vrata - zjištěná cena = 1 167,91 Kč b2) Živičná plocha - § 10 Živičná plocha před bočním vstupem. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.4.2. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad kamenivo obal. asfaltem Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 Výměra: 3,0*16,0 = 48,00 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 48,00 m2 * 400,- Kč/m2 = 19 200,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 13 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 35 - dle SKP): * 1,7730 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 36 - dle obce a účelu užití): * 0,3760
Plná cena: = 12 799,64 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 22 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 18 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 22 / 40 = 55,000 % - 7 039,80 Kč
Živičná plocha - zjištěná cena = 5 759,84 Kč b3) Betonová mazanina - § 10 Okapové chodníky z betonové mazaniny. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 Výměra: 0,50*26,90+0,35*29,0 = 23,60 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 23,60 m2 * 235,- Kč/m2 = 5 546,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 13 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 35 - dle SKP): * 1,7730 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 36 - dle obce a účelu užití): * 0,3760
Plná cena: = 3 697,23 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 22 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 18 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 22 / 40 = 55,000 % - 2 033,48 Kč
Betonová mazanina - zjištěná cena = 1 663,75 Kč b4) Terasa - § 10 Terasa u hlavního vstupu nad chodbou pro zásobování sudy. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 34.6. Terasa, výška nad 1 do 1,5 m na dvou řadách zděných sloupků Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Výměra: 1,10*4,20 = 4,62 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,62 m2 * 3 190,- Kč/m2 = 14 737,80 Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 13 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 35 - dle SKP): * 1,6790 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 36 - dle obce a účelu užití): * 0,3760
Plná cena: = 9 304,03 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,500 % - 5 815,02 Kč
Terasa - zjištěná cena = 3 489,01 Kč b5) Venkovní schody - § 10 Venkovní předložené schody, hlavní vstupy z Nádražní ulice. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 12.6. Schodiště - žulové stupně, lože z písku Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.5 Délka: 2,0*6+1,90*6 = 23,40 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 23,40 m * 1 000,- Kč/m = 23 400,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 13 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 35 - dle SKP): * 1,6790 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 36 - dle obce a účelu užití): * 0,3760
Plná cena: = 14 772,51 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,500 % - 9 232,82 Kč
Venkovní schody - zjištěná cena = 5 539,69 Kč b6) Septik - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.4.2. Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.41.4 Výměra: 2,70*4,20*3,50 = 39,69 m3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 39,69 m3 * 2 800,- Kč/m3 = 111 132,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 13 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 35 - dle SKP): * 1,8640 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 36 - dle obce a účelu užití): * 0,3760
Plná cena: = 77 888,42 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,500 % - 48 680,26 Kč
Septik - zjištěná cena = 29 208,16 Kč b7) Kanalizační šachta - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.2.2. Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3.00 m Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.41.4 Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 9 450,- Kč/ks = 9 450,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 13 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 35 - dle SKP): * 1,8640 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 36 - dle obce a účelu užití): * 0,3760
Plná cena: = 6 623,16 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,500 % - 4 139,48 Kč
Kanalizační šachta - zjištěná cena = 2 483,68 Kč b8) Přípojka kanalizace - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.41.4 Délka: 20,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 20,00 m * 1 180,- Kč/m = 23 600,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 13 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 35 - dle SKP): * 1,8640 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 36 - dle obce a účelu užití): * 0,3760
Plná cena: = 16 540,39 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,500 % - 10 337,74 Kč
Přípojka kanalizace - zjištěná cena = 6 202,65 Kč c) Porosty c1) Porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 34
Porosty - zjištěná cena = 28 690,- Kč d) Pozemky d1) Pozemky - § 27 - § 31 Dle výpisu z KN se jedná o parcely číslo: - St. 154/2 o výměře 911 m2 čp. 195 zastavěná plocha a nádvoří - 194/10 o výměře 239 m2 ostatní plocha Pozemek je situován na hlavní třídě města, je možnost napojení na zemní plyn. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2:
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 7. Základní cena = 45,88 Kč/m2.
Pozemky - zjištěná cena = 45 868,32 Kč
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 49 činí 6 341 960,- Kč Výsledné ceny: a) Budova = 1 739 221,16 Kč b) Venkovní úpravy - celkem = 55 514,69 Kč c) Porosty = 28 690,- Kč d) Pozemky = 45 868,32 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem 1 869 294,17 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 49 činí 1 869 290,- Kč slovy: jedenmilionosmsetšedesátdevěttisícdvěstědevadesát Kč V Jindřichově Hradci, 11.5.2004 Rudolf Vondruš Sládkova ul. 881/II 377 01 Jindřichův Hradec tel.: 384 322 340 , 602 133 836 e-mail: Rudolf.Vondrus@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích, ze dne 25.1.1989, pod č.j. 55/89, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2801 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 106/2004. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||